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房產相關專有名詞

1.土地登記:

 

  係地政機關按法定程序依權利人之申請或本於職權將土地(建物)之標示、所有權及他項權利之取得、設定、喪失及變更等應登記事項詳載於登記簿,以確定其權利歸屬及權利狀態並公示於第三人之行政行為。

2.地政士:

  即為土地登記專業代理人,即俗稱「土地代書」,係指依土地登記專業代理人管理辦法規定,領有執業證書並經核准開業登記,以執行代理他人申辦土地登記案件為業者。其服務範圍,從買賣契約的簽定、雙方意見的協調、土地現值申報、契稅申報等,乃至於謄本申請、權狀登記、貸款申請設定等均有包辦。

3.所有權狀:

  於法令的限制內,得自由使用、收益及處分其所有物,具有彈性及永久性的物權。至於所有權狀,登記機關於登記完畢後,發給權利人作為享有所有權的憑證;其中,因土地與建築改良物為各自獨立的房地產,促使目前登記實務上將上列兩者分簿登記,亦分別發給所有人土地所有權狀及建築改良物所有權狀,載明權利範圍及標示等其他內容。

4.規定地價:

  係指按照法定程式,規定每筆土地之地價。政府在辦理第一次規定地價後,為使地價稅之課徵更為公平、合理,每三年(必要時得延長之)按地價漲跌重新辦理規定地價,稱為重新規定地價。

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  公告土地現值:

  係指直轄市或縣(市)政府對於轄區內土地,經常調查其地價動態,將地價相近的土地劃為同一地價區段,並估計區段地價後,提經地價評議委員會評定,據以編製土地現值表,於每年一月一日公告之地價,以作為政府課徵土地增值稅及徵收私有土地補償地價的依據。

6.公告地價:

  係政府舉辦規定地價或重新規定地價時,參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於一月一日公告之地價,其作用係供土地所有權人申報地價,並據以課徵地價稅。土地法中稱之為「標準地價」。

7.申報地價:

  土地所有權人在公告期間所申報的地價稱作申報地價。公告期間未申報地價者,以公告地價百分之八十為申報地價;申報的地價超過公告地價百分之一百二十者則以公告地價百分之一百二十為其申報地價,低於公告地價百分之八十者,可以按照其申報的地價照價收買或以公告地價百分之八十為申報地價。

8.地價區段:

  直轄市或縣(市)政府於辦理規定地價或重新規定地價或公告土地現值作業時,應按所蒐集的土地買賣交易資料將地價相近、位置相連或情況相同的土地劃在同一範圍內,此一範圍稱為地價區段。

9.區段地價:

  區段地價係以每個地價區段為單位,按該區段內所蒐集的土地買賣交易資料估計,並提經地價評議委員會評定之地價。

10.買賣所有權移轉登記:

  所謂買賣,指當事人約定一方移轉財產權於他力,他方支付價金的契約。故當事人雙方約定,一方移轉土地或建物的所有權於他方,他方支付價金的契約,即為土地或建物買賣所有權移轉契約,而當事人檢具登記申請書及買賣契約書等有關文件,向登記機關申辦的過戶登記,即稱買賣所有權移轉登記。

11.折舊與折舊率:

  建築物興建完成後,由於各種因素使其價值逐漸降低;估價人員根據建築物價值的降低程度,而從原價或殘餘價格中扣除一部分價格,使其現值與目前之建築物狀態相一致,這種行為稱為「折舊」。而折舊額佔原價之比率,即稱為「折舊率」。

12.登記規費:

  包括登記費、書狀費、工本費及閱覽費;為申辦各項土地登記或經發給權利書狀或影發登記聲請書、圖簿謄本或申請閱覽圖籍資料時所應繳納之規費。

13.塗銷登記:

  指已登記之權利,因拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使、法院判決等法定或約定原因致權利消滅,向登記機關申請使其效力完全消滅之登記。

14.限制登記:

  係限制登記名義人對其土地權利之全部或一部為移轉或設定負擔等處分行為,以保全請求權人權益所為之登記;如預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記,及其他依法律所為禁止處分之登記。

15.都市地價指數:

  內政部鑑於公告地價與市場交易價格差距過大,為提供正確的都市地價資訊,內政部自民國八十二年起編訂都市地價指數,每年查估兩次,分別在一月及七月公布,做為民眾買賣土地的參考。

內政部的都市地價指數,是針對住宅區、商業區、工業區三種使用分區所選出的中價位區段,根據其區段地價計算各使用分區的平均區段地價。都市地價指數是由地政人員就市價調查進行估算,從調查、估算到公布歷時半年,其反映的地價出現半年的時差。

16.建蔽率:

  建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)與基地面積之比例。

17.容積率:

250%坪,容積率即為250坪,每層樓地板面積和100  指每層﹝不包括地下室﹞樓地板面積之和與基地面積之比,舉例來說地

18.大公與小公:

  目前並無明文定義出「大公」與「小公」的區別,一般坊間所謂「大公」泛指所有住戶全體共同使用分攤的公共設施,如屋頂突出物、大廳、門廓、地下避難室與樓梯間、法定停車位、機電設備室、水塔及公用遊樂空間等。「小公」則指當層樓的個別住戶使用分攤部份,如當層樓梯及電梯間、花台、露台及走道等。

19.人車分道園區:

  車子進入園區,即駛入地下直抵車庫;因此在整個園區內道路上,看不到一輛車子,通常人行道路兩旁會綠化為林蔭道及美麗的造景庭園。

20.公設比:

  即公共設施分擔面積除以建坪面積後所得之商數謂之。

至於各區分所有部分的公設比計算方式,則應該以各個區分所有建物部分,依照其主建物面積(包含陽台、雨遮等附屬建物)所應分配比例之公共設施面積,與各個區分所有建物總面積之百分比值;在計算公設比時,因為地下室防空避難室、機電設備空間等與停車位通常不容易區劃,開發商有時為了降低或增加公設比,會以停車位所佔的面積做增減處理,通常停車位的面積大約在十到十二坪間為合理值。

%,若個案提供更多樣公設項目、以突顯物件之精緻,則其持份必然更多。35%至25%間,至於開放空間的公設比則可高達25%至20%,十二樓至二十樓的電梯大樓公設比在18%至15%,七樓有電梯者大約是12%至10大體來說,房屋建築公共設施比例常因樓層高度、產品特性及結構不同而有極大差異。一般來說,樓層為五樓沒有電梯者公設比大約為

21.優先購買權:

  依土地法或其他法律規定,於所有權人將其土地或建物之所有權出售與他人時,特定之人有按同一條件(價格)優先購買之權利。

22.夾層:

  的設計,加蓋一層使用面積再用小樓梯連接,宛如合法樓中樓設計,唯樓中樓設計之房屋必須計算在容積率中,且在建築結構圖上已納入設計規劃,而夾層面積並未計入容積率中,且未在原來合法的建築結構圖中有所規劃,全然是使用執照核發後進行二次施工之室內違章建築物。(4.2m~7m)係利用室內挑高

23.丙建:

  「丙建」簡單地說,指的是「非都市土地中供作森林區、山坡地保育區及風景區建築使用之土地」,其是依據「區域計畫法其施行細則」第十五條規定而來,而其開發尚須受「非都市土地使用管制規則」、「建築法」、「山坡地開發建築管理辦法」、「山坡地開發建築面積十公頃以下核發開發許可應行注意事項」等相關法令規範。但由於「山坡地開發建築管理辦法」是在民國七十二年頒布實施,因此在此辦法之前申請變更使用編定的丙種建地,即為現今所稱之「老丙建」。

24.建物執照:

  建築物的新建、增建、改建、修建,向主管機關請領的執照。尤其在買預售屋時要格外注意建商是否取得建物執照。

25.使用執照:

  建築物建造完成後之使用或變更使用,主管機關會到現場查看,在通過審查後,才能領取使用執照,之後房子才能正式使用。

26.土地使用分區:

  及可使用的用途。)即樓層、建築面積(土地使用分區不同的分級差別在其建蔽率、容積率以及使用的限制不同,也就是說為維護居住水準及品質,不同地區會規範不同的建築密度

 

 

 



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